A műszaki átvilágítás – angol rövidítéssel TDD – a 3E Group egyik különösen népszerű szolgáltatásává vált az elmúlt években. A szolgáltatást házon belül cégünk egyik műszaki igazgatója – Bóna Péter – szaktudása, és több, mint negyvenéves szakmai tapasztalata teszi lehetővé. Ezen műszaki átvilágítások sokszor egyben történelmi utazásokat is jelentenek, nagyon érdekes, szakmailag rendkívül színes feladatokat hozhatnak magukkal, amik jelentős átfogó mérnöki tudást és gyakorlati tapasztalatot igénylő megbízások is egyben.
Milyen esetekben lehet szükséges/hasznos ez a szolgáltatás?
Egy ingatlan megvásárlása komoly döntési folyamat eredménye, hiszen sokszor többmillió eurós üzletről van szó. Egy ilyen döntés meghozatala során a legfontosabb, hogy tudjuk, hogy mit veszünk meg, és mennyiért. Az ár természetesen egy alkufolyamat tárgyát képezi, de ahhoz, hogy jól alkudozhassunk, tudnunk kell a legfontosabb információkat az ingatlan vonatkozásában. Az egyik ilyen, hogy korához képest milyen állapotban van az adott ingatlan, és ebben a 3E Group TDD szolgáltatása kiemelt jelentőségű lehet.
Mi a különbség az „LDD” és a „TDD” között?
Az „LDD”, vagyis a jogi átvilágítás során olyan kérdéseket vizsgálunk meg, hogy vannak-e terhek az ingatlanon, vagy esetleg van-e bárkinek, például az államnak elővásárlási joga, ami befolyásolhatja az ingatlan értékét.
A „TDD”, vagyis a műszaki átvilágítás az angol „Technical Due Diligence” kifejezés rövidítése. A due diligence jelentése magyarul nem más, mint „kellő mélységű”, „kellő gondosságú” – tehát az átvilágításnak olyannak kell lennie, mint egy röntgen-, de inkább egy korszerű MR vizsgálat. Fel kell tárnunk minden hibát, kockázatot, egyéb műszaki körülményt, amely az ingatlan jelenlegi, és későbbi értékét befolyásolhatja.
Az ingatlan változik, ahogy egy emberi test is, idővel elavul, öregszik. Azonban az állapotát nagy mértékben befolyásolja a karbantartás minősége és gyakorisága.
Milyen részterületekre terjed ki egy műszaki átvilágítás, és milyen kockázatokat vizsgáltok?
A Technical Due Diligence felülvizsgálat különböző mérnöki szakágakra terjed ki, úgy, mint építészet, statika, gépészet, elektromosság, gyengeáram, stb. – gyakorlatilag a szakma minden részét felöleli. Az építészeti résznél azt is meg szoktuk vizsgálni, hogy az adott ingatlan bővíthető-e, hiszen ez egy többlet értéket jelenthet a jövőben, ha például rá lehet építeni egy emeletet vagy a szabályozás megenged további beépíthetőséget.
A potenciálisan kockázatot rejtő tényezők köre rendkívül széles lehet. Volt már olyan projekt is, ahol az ingatlan egy korábbi szovjet laktanya területén helyezkedett el, így meg kellett vizsgálnunk, hogy van-e ott radioaktív sugárzás.
A TDD keretében azt is meg tudjuk vizsgálni, hogy milyen várható fenntartási költségei lehetnek egy épületnek. Különösen manapság lehet ennek jelentősége, amikor az energiaárak igen magasak.
Milyen dokumentumokból dolgoztok?
Egy megfelelő minőségű, komplett, digitalizált tervdokumentáció nagyon fontos az átvilágításnál. Ez olyan, mint egy használt autóvásárlás előtt a szervizkönyv, amiben minden korábbi olajcsere és szerviz szépen dokumentálva van. Mindenképp pozitív, ha egy ingatlan esetében ugyanaz a cég végezte a karbantartást, mert ez is egy kockázati tényező lehet. Tervdokumentáció hiányában nem tudjuk egy ingatlanról, hogy például milyen az alapozása, nem tudjuk a teherbírását, ami fontos, ha esetleg még szeretnénk ráépíteni. Lézerszkennerrel hatékonyan fel tudjuk ugyan mérni az épületet, de minden lényegi információhoz nem jutunk így hozzá, hiszen az eltakart részeket a szkennelés sem tudja feltárni.
Több olyan projektünk is volt, ahol az ingatlan értékesítése előtt a tulajdonos azzal bízott meg bennünket, hogy tegyük rendbe, kutassuk fel a tervdokumentációt. Ilyenkor megnézzük, hogy mi és hol lehet még elérhető, esetleg bérelt tervtárban kell felkutatnunk a hiányzó terveket.
Jellemzően milyen projektek kapcsán rendelik meg ezt a szolgáltatást, és milyen ügyfélkörben?
Soha nincs két egyforma projekt, vizsgáltunk már több, mint százéves épületet is. Van, hogy az ügyfél több ingatlant szeretne vásárolni, vagy adott esetben egy kész logisztikai csarnokot szeretne megvenni, és átalakítani gyártóüzemmé. Ilyenkor azt kell megvizsgálnunk, hogy az adott épület és meglévő közműhálózata elvileg alkalmas-e átalakítást követően egy más funkcióra, van-e elég kapacitás elektromos szempontból, van-e elég víz, stb.
Az ügyfeleink jellemzően befektető- vagy ingatlanfejlesztő cégek, külföldi gyártócégek, akik Magyarországon szeretnének beruházásokat létrehozni. Ők ilyenkor egy zöldmezős beruházás keretében egy fejlesztési TDD-t végeztetnek, amiben megnézzük, hogy milyen minősítésű a terület, az építési-szabályzási terv megengedi-e az adott jellegű ipari fejlesztést, elegendő-e a telek mérete, van-e megfelelő közút csatlakozás, közműcsatlakozási lehetőségek, stb. Ez egy telekfejlesztésre vonatkozó vizsgálat. A szolgáltatás díja természetesen mindig attól függ, hogy milyen mélységű és részletességű TDD-t készíttet a megrendelő. Fontos, hogy tudja, hogy mit szeretne, és mi a beruházás célja.
Nemzetközi projektjeink is vannak, egy korábbi megbízónk például a volt Jugoszlávia területén szeretett volna meglévő létesítményeket kielemezni, és az eredményeink arra utaltak, hogy ilyen léptékű fejlesztést nem érdemes ott véghez vinni – ezeknek a projekteknek is nagyon nagy jelentősége van az ügyfél szempontjából, hiszen ha nem tudsz kiszámítható profitot felmutatni, akkor ne tervezz kiszámíthatatlan kiadásokat.
A 3E Group-on belül milyen csapattal végzitek ezt a TDD szolgáltatást, és nagyjából mennyi az időigénye egy átvilágításnak?
A potenciális ügyfeleink részére a 3E stabil belső csapata mellett a meglévő szakmai alvállalkozó partnereink közül minden szakág vonatkozásában tudtunk megfelelő szakértelmet biztosítani. Van egy jól kidolgozott belső átvilágítási rendszerünk ezekre a feladatokra, kockázatértékelő stratégiánk, egy kellő mélységű, tényszerű jelentési formánk.
Egy TDD átfutási ideje attól függ, mennyire bonyolult, hány helyszíni bejárásra van szükség, de általában 4-6 hét szükséges a draft jelentés elkészültéig. Az ügyfélnek általában egy hét áll rendelkezésére, hogy ezt átnézze, és kérdéseket tegyen fel, majd ezt követi a végső riport.
Milyen eredménye lehet egy átvilágításnak?
A műszaki átvilágítás eredménye akkor megfelelő, ha meg tudjuk mondani, hogy milyen szinten van elhasználódva az épület, milyen volt a karbantartása, milyen kockázatok várhatóak műszaki szempontból, pl. vizesedések, beázások, süllyedések, elavult gépészeti berendezések cseréje stb. bármi olyan tényező, ami az ingatlan értékét jelentősebben befolyásolja.
Vannak esetek, amikor a tulajdonos csak egy előzetes jelentést kér, egy ún. „red flag reportot”, aminek az angol rövidítése „RFR”. Ebben csak a legfontosabb dolgokat vizsgáljuk meg, és egy excel táblázat formájában, egy alacsonyabb díjért cserébe kap az ügyfél egy előzetes áttekintést. Ha a Red Flag Report-ban kiütközik egy kizáró ok, a projekt meghiúsul, képletesen fellendül a piros zászló. Ennek tudatában már nincs értelme további időt és pénzt pazarolni a részletes vizsgálatra.
A megbízó számára fontos, hogy a TDD-ből megszerzett, független és tényszerű információk birtokában egy alkufolyamat során könnyen tud érvelni és alkudozni az ingatlan tulajdonosával. Egy jó TDD eredményeként a mi megbízási díjunk – ami az ügyfélnek eleinte csak egy költség – az alkudozás során eladási oldalról adott kedvezménnyé konvertálódhat, hiszen az eladó és a vevő is egy aktuális, pontos képet kap az ingatlan állapotáról.
A TDD célja tehát, hogy egy független, megbízható, mérnöki érvekkel alátámasztott leírást adjon egy forgalomképes ingatlan műszaki állapotáról.
A TDD nyelvezetét természetesen hétköznapivá kell tenni, hiszen sem az eladó, sem a vevő nem feltétlenül műszaki szakember.
Végül, de nem utolsó sorban számunkra természetesen azok a feladatok a legjobbak, amelyekből a TDD után megvalósul egy projekt.
Sok esetben további munkákat is tud generálni egy sikeresen elkészített TDD, ha az akvizíció után a fejlesztési projekt megvalósításába is be tudunk kapcsolódni műszaki ellenőrként vagy projekt vezetőként.