A projekt menedzsment az egyik legfontosabb tényező a költséghatékony, határidőn belül elvégzett Fit Out projekt megvalósítás szempontjából.
Ha:
az építtetői igények felmérése és egyeztetése megtörténik;
az építtetői program meghatározásra kerül,
az építtető megfelelő pénzügyi fedezettel rendelkezik,
részletes konzultációk és műszaki egyeztetések mellett zajlanak a tervezési fázisok folyamatai – kiemelten a belsőépítészeti tervezés a szakági egyéb tervezői részletes egyeztetésekkel – valamint előzetes költség menedzsmenttel;
kellő időben megtörténnek a kivitelezői , szakalvállalkozói , beszállítói kapacitás vizsgálatok, tendereztetések , szerződéskötések;
a kivitelezés folyamatában állandó és hatékony projekt menedzseri és műszaki ellenőri kontroll érvényesül;
a szükséges hatósági- szakhatósági engedélyek beszerzésre kerülnek,
Akkor:
az építtető által elképzelt olyan optimális munkakörnyezet , olyan irodai tér kerül kialakításra, ami hozzájárul a dolgozók munka hatékonyságának növeléséhez, pozitív munkahelyi közérzetéhez , a jobb munkahelyi kommunikációhoz és jobb munkatársi kapcsolatokhoz , az üzemeltetési , fenntartási költségek csökkentéséhez .
Ezáltal munkahelyi win- win helyzet jöhet létre mind a tulajdonosokra, mind az alkalmazottakra vonatkozóan, ennek valamennyi pozitív következményével.
Ebben a cikkben felvillantunk néhány példát, amelyekkel a legjobb eredményeket és építtetői elégedettséget érhetünk el a Fit- Out projektek megvalósításában.
Fit- Out projekt megvalósítás projekt menedzsment szolgáltatás segítségével
A gazdasági vállalkozások, cégek üzletvitelének, működésénék szempontjából kiemelt jelentőségű, amikor üzletviteli, gazdasági, létszám vagy portfólió bővítési , arculatváltási, illetve bármilyen egyéb okból új irodába kívánnak költözni, vagy a rendelkezésre álló iroda területüket kívánják bővíteni, átalakítani, módosítani , az irodai környezet minőségét emelni.
Ez jellemzően bérirodaházak bérleményeiben történik, de – kisebb részben ugyan – megvalósulhat egyéb ingatlanokban is. Szakmailag mindkettő érdekes kihívás. Az irodaházak bérleményeiben a rendelkezésre álló és alapvetően kevéssé változtatható, korábban kiépített műszaki adottságú (pld: nem változtatható homlokzat, az épület tulajdonos bérbeadó által rendelkezésre álló meglévő „ input” elektromos; hűtési – fűtési – szellőzési – egyéb épületgépészeti csatlakozások, stb. ) bérelt területet, zárt kubatúrát kell a bérlői igényekre kialakítani.
A 3E International Kft egyik résztvevője volt a 2023 évben „Év Irodája” díjat elnyert Fit – Out megvalósításnak, ahol a meglévő általános és átlagos shell & core területből született kiemelkedően egyedi és különleges munkakörnyezetű Fit- Out irodatér egy multinacionális cég részére. Egyes visszajelzések szerint a multi cég Párizsban, Prágában vagy Varsóban dolgozó alkalmazottai is szívesen vállalnának budapesti munkát, ha ebben az irodatérben dolgozhatnának… Érthető, az irodaterület ötöde eltérő hangulatú „Work Cafe” „ Lounge „ „Community Center „ „Cafe” „Quiet Room „ ülőgarnitúrákkal, kávézósarkokkal, pihenőszobával, ping- pong asztallal nézőknek is teret hagyva, s jelentős mennyiségű élő zöld növénnyel, egyedi világítással, színekkel s belsőépítészeti design elemekkel. Ez a szemlélet és megvalósítás elősegíti és biztosíthatja a folyamatos munkahelyi csapatépítést, a dolgozók közötti mélyebb és jobb kommunikációt, a jó munkahelyi közérzetet s ezáltal növeli a munkavégzés hatékonyságát.
Egyéb, – nem bérirodaházi – ingatlanban a Fit- Out megvalósítás lehetőségei, a tervezési opciók jellemzően szabadabbak, ugyanakkor a bekerülési költség hatékonyságot , ár- érték arányt mindig vizsgálni kell, hogy a tervezők, belsőépítészek fantáziadús ötletei összhangban legyenek az építtetői igényekkel és a rendelkezésre álló költségkerettel. Ezeknél az egyedi, nem bérirodaházi projekteknél az épületgépészeti, erős és gyengeáramú alrendszerek kialakítása kevésbé kötött, mint a bérirodaházakban, de az energia hatékonyság biztosítása mellett a kivitelezési és üzemeltetési költségeket, s a karbantartási lehetőségeket is vizsgálnia kell a projekt menedzsmentnek, s az építtető részére döntési alternatívákat ajánlani.
A 3E International Kft ilyen jellegű Fit- Out átalakítást is sikeresen menedzselt, ahol a belvárosi, 19. századvégi eklektikus téglaépületben lévő kétszintes, art–deco stílusú divatszalonból kellett alapvetően eltérő funkciójú szoftverfejlesztő cég irodáját kialakítani, s a szoftverfejlesztő cég üzletpolitikájának megfelelően minimal, high-tech feelinget éreztetni a Fit-Out átalakítással.
Néhány szó az úgynevezett „zöld” épületminősítésekről ( BREEAM; LEED; WELL; DGNB ), amelyek a fenntarthatóságot, környezettudatosságot, komfortérzetet, levegőminőséget, csökkentett energia / vízfelhasználást, tudatos hulladékgazdálkodást vizsgálják és auditálják. A mai bérirodaházak jellemzően rendelkeznek valamelyik „zöld” környezettudatos minősítéssel. Igény esetén a Fit – Out megvalósítás is kialakítható olyan műszaki paraméterekkel , hogy megfeleljen valamelyik „zöld” környezettudatos minősítésnek.
Elkerülhető problémák
A 3E International Kft csapata nem csupán shell & core megvalósítások projekt menedzsmentjét végzi el, hanem fit- out kialakítások projektvezetését, költség menedzsmentjét, műszaki ellenőrzését is felkészülten, számos referenciával vállalja.
Az építtetői igények és építtetői program meghatározását követően legfontosabb a megfelelő műszaki tervdokumentáció elkészítése. A 3E International Kft szakemberei számos projekten napi munkakapcsolatban vannak a legjobb hazai tervezőkkel, szaktervezőkkel, műszaki szakértőkkel.
Kisebb projekteknél is kiemelten fontos a szakági egyeztetés és folyamatos tervezői , szaktervezői koordináció a helyszíni adottságok felmérésével, figyelembe vételével, már a tervezés kezdetén. Ezáltal megelőzhető például egy szűk álmennyezeti térben az épületgépészeti szellőző, hűtő, fűtő, sprinkler, cseppvíz, stb. vezetékek ütközése az erős vagy gyengeáramú kábeltálcákkal, épületgépészeti szerelvényekkel, fan- coilokkal, befúvókkal vagy elektromos berendezésekkel. Ugyanilyen fontos a karbantartáshoz, üzemeltetéshez szükséges megfelelő méretű és darabszámú álmennyezeti revírnyílások kialakítása, összehangolt, megtervezett pozíciók a világítótestekkel, álmennyezeti épületgépészeti elemekkel.
Hasonló „ütközési problémák” adódhatnak a néhány centiméter magas álpadló alatti térben, ahol az elektromos padlódobozok, kábelkosarak ütközhetnek gépészeti vezetékekkel, szerelvényekkel, padlókonvektorokkal. Számos esetben -különösen irodai belső közlekedő folyosó szakaszokon, gépészeti függőleges strangok iránytöréseinél – a belsőépítészek által preferált álmennyezetbe süllyesztett design világítótestek nem férnek el a szűk álmennyezeti térben haladó hőszigetelt gépészeti szellőző vezeték alatt.
A belsőépítész tervezők a falburkolatok tervezésénél, kiosztásánál , az oldalfalakhoz kerülő szekrények, design elemek tervezésénél nem minden esetben veszik figyelembe a szintén az oldlfalakra kerülő erős és gyengeáramú szerelvények pozíciót.
A problémák elkerüléséhez koordinált tervezés szükséges.
A Fit- Out projekteknél kiemelten fontos az akusztikai szaktervezés, az akusztikai követelmény rendszer épületszerkezeti megfeleltetése az építész és egyéb szakági terveken, s ezek szakszerű kivitelezése és fokozott műszaki ellenőrzése. A Fit- Out projekt minőségét jelentősen leronthatja az akusztikai tervezés esetleges hiánya, vagy a nem megfelelő, hibás épületszerkezeti részletek kivitelezése.
Alapvető probléma lehet az alábecsült költségvetés, ami hosszú távú károkat okozhat a projekten, extrém esetben a megvalósítást is ellehetetlenítheti. Kiemelten fontos az alaposan tervezett és részletes, minden szakágra kiterjedő költségvetés. A költségvetés legyen prognosztizált, s mindenképpen tartalmazzon tartalékkeretet! Az építtetőnek a program meghatározásakor kellő pénzügyi fedezet kell biztosítania, s a projekt menedzsment és projekt QS által prognosztizált megvalósulási költségek, alternatívák ismeretében kell felelősen döntenie a projekt indításról, módosításról vagy esetleg halasztásról.
Egy másik elkerülhető probléma lehet a nem megfelelően kiválasztott vagy megbízott kivitelezők, alvállalkozók, beszállítók kérdése, akik nem rendelkeznek a szükséges tapasztalattal vagy képzettséggel a projekt megvalósításához. Ez komoly következményekkel járhat, ezért kiemelten fontos, hogy alaposan vizsgáljuk meg a projekt résztvevők referenciáit és szakmai tapasztalatát a projekt kezdeti fázisában.
Hatékony megvalósítás a szakszerű és tapasztalt fit-out projekt menedzsmentnek köszönhetően
A hatékony megvalósítás alapja a szakszerű és profi fit-out projekt menedzsment, melynek köszönhetően jelentős költség megtakarítható a koordinált tervezésnek, a megfelelő technológiák alkalmazásának, a pontos kivitelezésnek, az időbeli csúszások elkerülésének köszönhetően. Ezen túlmenően a későbbiekben az üzemeltetési kiadások is jóval kedvezőbbek lehetnek, amellett, hogy a környezetvédelmi szempontok is érvényesülhetnek. A jó fit-out időtálló, fenntartható és emellett hozzájárul az épületben, bérleményben tartózkodók pozitív közérzetéhez, a munkavégzés hatékonyságához. Ennek megteremtésében tud segíteni a 3E International Kft csapata.